カテゴリ：住まいの税金
2024年度の税制改正で、住宅ローン控除の内容が改正されました。
これから住宅を購入しようと考えている方のなかには、住宅ローン控除がどのような制度なのか、購入予定の住宅では控除が受けられるのか、
気になっている方もいるのではないでしょうか。
住宅ローン控除は、年末時の住宅ローン残高に応じて所得税が控除される制度です。
しかし、2024年からは住宅の性能に応じて、控除の適用有無や借入限度額などが変わります。
住宅ローン控除(減税)とは
住宅ローン控除とは、償還（返済）期間10年以上の割賦償還方式により返済する住宅ローンがある場合に一定条件を満たすと、
入居した年から最長で13年間、年末時点での住宅ローン残高の0.7％分を所得税から控除できる制度です。
所得税だけでは控除しきれない場合、翌年の住民税からも控除が行われます。控除により税金の還付を受けられますが、
自分が納めた税額以上に戻ってくることはありません。
この制度は、「住宅ローン控除」あるいは「住宅ローン減税」と一般的に呼ばれますが、正式な名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅ローン控除は適宜改正が行われているため、これから住宅の購入と住宅ローンの利用を検討している場合は、最新の情報を確認しておきましょう。
●新築住宅の場合の適用条件
・対象となる住宅が一定の省エネ基準に適合していることが必要
- ・減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日または工事の完了から6ヵ月以内に居住すること
- ・特別控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- ・対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
※ただし、合計所得金額1,000万円以下で、2024年末までに建築確認を受けた新築住宅の場合は、 - 住宅の床面積が40平方メートル以上50平方 メートル未満
- ・対象となる住宅に対して割賦償還方式による返済期間が10年以上にわたるローンがあること
- ・居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を
- 受けていないこと
- ・一定の省エネ基準に適合していることを示す証明書として「建設住宅性能評価書」または「住宅省エネルギー性能証明書」の
- 交付を受けていること（2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合）
※売買契約書と登記簿上では、算出方法の違いによって床面積が異なる場合があります。
床面積は登記簿に記載された数字で判断されるため、住宅ローン控除を利用する際には注意しましょう。
●中古住宅の場合の適用条件
中古住宅では、新築住宅の適用条件に加え、以下のうちいずれかの条件をクリアする必要があります。
- ・1982年1月1日以降に建築された住宅であること
- ・現行の耐震基準に適合していること
・1981年以前に建築された中古住宅については、耐震基準を示すために耐震基準適合証明書などが必要です。
●リフォーム、増築の適用条件
リフォームや増築では、新築住宅の適用条件以外に、以下のうちいずれかの工事に該当することも条件とされています。
- ・増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり・屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
- ・マンションの専有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
- ・家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、
- または壁の全部について 行う修繕・模様替えの工事
- ・耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）
- ・一定のバリアフリー改修工事
- ・一定の省エネ改修工事
なお、これらの工事費用の額は100万円を超えなければなりません。
一つの工事にかかった金額で判断されるため、改修工事を2回に分けて行った場合には注意が必要です。
リフォームや増築に関する条件は複雑であり、新築住宅や中古住宅の購入時と比較して注意すべきポイントが多くあります。
自宅のリフォームに際して、住宅ローン控除の利用を検討する場合は、専門家へ早めに相談するとよいでしょう。
控除対象となる住宅ローンの条件
住宅ローン控除を受ける場合は、合計所得金額が2,000万円以下であること、割賦償還方式による返済期間が10年以上であること以外に、以下の条件を満たす必要があります。
- 自己居住用の住宅とその敷地を取得するための借入れで、一体として借入れられていること、借入れは以下6つのいずれかからであること
- ・銀行
- ・農協・信用金庫・信用組合
- ・住宅金融支援機構
- ・地方公共団体
- ・各種公務員共済組合
- ・勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上であること）
ただし、親族や知人などの個人、自身が役員となっている企業や親族の会社からの借入金は対象にはなりません。
ここまでの条件を満たしていても、他の特例との兼ね合いで、住宅ローン控除が適用できないケースもあります。
例えば、住宅にまつわる所得税控除には、特定居住用財産の買換え特例や3,000万円特別控除がありますが、これらが適用された場合には原則として住宅ローン控除は利用できません。
住宅ローン控除は課税されるべき所得税がなければ利用できないものです。
住宅にかかる税制度は条件や手続き方法が複雑なため、不明な点は税理士などの専門家に確認してみるとよいでしょう。
